Steeds meer verzekeraars en pensioenfondsen storten zich op de Nederlandse hypotheekmarkt. Wat betekent die toegenomen concurrentie voor de huizenbezitter?
De Nederlandse hypotheekmarkt werd tot voor kort gedomineerd door ABN Amro, ING en Rabobank. Maar in 2014 hebben andere organisaties, waaronder pensioenfondsen en zogeheten regiepartijen, zoals Munt Hypotheken, Merius en Dynamic Credit (die namens institutionele beleggers in hypotheken investeren), deze markt ontdekt.
Door de lage rente gingen institutionele beleggers op zoek naar beleggingen die beter rendeerden. Hypotheken kwamen al snel in beeld. Deze leveren momenteel een hoger rendement op dan staatsobligaties. De rendementen zijn bovendien voorspelbaar.
Een ander voordeel is dat Nederlandse huizenbezitters vaak kiezen voor een hypotheek met een lange rentevaste periode. Dat sluit mooi aan bij de langetermijnverplichtingen van pensioenfondsen.
Weinig wanbetalers
Verder gelden Nederlandse hypotheken als een relatief veilige belegging, want het aantal wanbetalers is laag. Uit cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt dat zelfs tijdens de crisis de verliezen op hypotheken slechts marginaal toenamen, tot maximaal 0,2 procent van de totale hypotheekschuld. Er zijn weinig beleggingen die daaraan kunnen tippen.
Door de oplopende huizenprijzen stijgt bovendien de waarde van het onderpand, vult Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis, aan. "Daarnaast wordt er bij nieuwe hypotheken door de jaren heen afgelost op de hypotheeksom, waardoor de risico's steeds verder afnemen."
Inmiddels wordt één op de vijf nieuwe hypotheken verstrekt door verzekeraars en pensioenfondsen, zo blijkt uit een rapport van DNB. Inclusief de bankdochters van verzekeraars is dat zelfs 28 procent. Vooral onder starters zijn de nieuwe toetreders geliefd.
Pensioenfondsen en verzekeraars hebben hiermee hun aandeel in de Nederlandse hypotheekmarkt sinds 2010 verdubbeld, terwijl het marktaandeel van banken in die periode is geslonken naar 62 procent. Dit laatste komt overigens ook omdat grootbanken vanwege de aangescherpte internationale kapitaaleisen hun blootstelling aan hypotheken moeten terugschroeven.
Lagere rentes
Is de toegenomen concurrentie op de hypotheekmarkt een verrijking? DNB vindt van wel. De komst van nieuwe partijen heeft volgens de toezichthouder geleid tot meer stabiliteit op de financieringsmarkt, maar ook - heel belangrijk voor consumenten - de hypotheekrente onder druk gezet en gezorgd voor meer efficiëntie en een ruimer aanbod.
Ook de Vereniging Eigen Huis is positief. "Wij zijn blij met de nieuwe toetreders. Zij hebben gezorgd voor een grotere keuze en meer prijsconcurrentie", zegt André de la Porte.
Vooral op nieuwe hypotheekleningen met een lange rentevaste periode zijn de marges sinds 2014 gedaald. Voor de Vereniging Eigen Huis was dat zelfs een reden om afgelopen zomer te stoppen met de Eigen Huis Rentebarometer, die de ontwikkeling overwinsten van banken op de hypotheekrente in de gaten hield.
In 2013 bedroeg die marge nog een vol procentpunt, maar inmiddels is deze praktisch verdampt. Dit is natuurlijk goed nieuws voor de huizenbezitter.
Gunstigere voorwaarden
Volgens Mark de Rijke, directeur van De Hypotheekshop, heeft de toegenomen concurrentie niet alleen geleid tot een scherpe rente, maar ook tot gunstiger voorwaarden. "Bij veel nieuwe aanbieders daalt de hypotheekrente tijdens de looptijd automatisch als lineair, annuïtair of vervroegd wordt afgelost. Ook kunnen huizenbezitters een hoger bedrag of zelfs ongelimiteerd boetevrij aflossen met eigen geld, terwijl bij de meeste banken maximaal 10 procent boetevrij mag worden afgelost."
Verder hebben nieuwe toetreders volgens De Rijke hun processen vaak wat strakker ingericht, waardoor potentiële huizenkopers sneller uitsluitsel krijgen of hun aanvraag gehonoreerd kan worden. Banken bewegen daar nu ook naartoe, merkt hij. "Dat is winst."
Cherry picking
Pensioenfondsen en verzekeraars lijken zich wel schuldig te maken aan cherry picking. Zo signaleerde DNB dat ze relatief veel beleggen in leningen met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), al merkt De Rijke op dat ze inmiddels juist weer wat meer beleggen in hypotheken zonder NHG, vanwege de hogere rendementen.
Volgens André de la Porte kiezen institutionele beleggers vooral voor simpele hypotheken. "Ze geven de voorkeur aan eenvoudige annuïtaire en lineaire hypotheken. Is de situatie gecompliceerder, omdat je bijvoorbeeld ondernemer bent, omdat een oude spaarhypotheek moet worden meegenomen of een restschuld moet worden meegefinancierd, dan geven ze niet thuis."
De Rijke beaamt dat. "De nieuwe aanbieders zijn minder sterk in het leveren van maatwerk dan banken. Pas jij niet in het hokje, dan is er dus een grote kans dat je bij deze partijen niet terecht kunt."
Welke voorwaarden zijn van belang?
Ook is het de vraag hoelang het aanbod nog zo ruim blijft. "Als de rente gaat stijgen, is de kans groot dat sommige institutionele beleggers zich terugtrekken, waardoor de concurrentie weer afneemt. Dat kan gevolgen hebben voor de hoogte van de rentemarge en de kwaliteit van de service", waarschuwt De Rijke. "Ook kan dat leiden tot een funding gap."
Zover is het nu gelukkig nog niet, waardoor je als huizenbezitter voorlopig nog kunt profiteren van de lagere hypotheekrente en de gunstige voorwaarden.
Welke voorwaarden van belang zijn, hangt volgens André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis, af van je persoonlijke situatie. "Sommige voorwaarden klinken interessant, maar hebben niet veel waarde. De mogelijkheid om boetevrij af te lossen is bijvoorbeeld voor starters wat minder relevant, omdat zij vaak niet in de positie zijn om extra af te lossen."
Een verhuisregeling, waarbij je het rentepercentage van de huidige hypotheek onder bepaalde voorwaarden kunt meeverhuizen naar de nieuwe woning, kan voor hen juist weer wel interessant zijn, aldus André de la Porte. "Vooral als de rente gaat oplopen. Maar als je nu al zeker weet dat je twintig jaar in je nieuwe huis blijft wonen, is dit minder relevant. Kijk dus goed naar je eigen situatie en de voorwaarden."
